Die Festlegung der Kaltmiete ist keine einzelne Zahl, sondern ein strukturierter Prozess. Daten sammeln, Mietspiegel prüfen, Markt verstehen, entscheiden, dokumentieren. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt — damit die Entscheidung fundiert und gerichtsfest ist.
Zwischen kostenlosen Online-Rechnern, veralteten Mietspiegel-Broschüren und Anwaltskosten von 200–400 € fehlt vielen Vermietern eine pragmatische Lösung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert stark — selbst innerhalb einer Stadt. Ein pauschaler Quadratmeterpreis hilft nicht.
In hunderten deutschen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Vermieter müssen bei Neuvermietung die Grundlage ihrer Preisfestlegung offenlegen können (§ 556g BGB).
Sammeln Sie die harten Fakten Ihrer Wohnung: Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Etage, Ausstattungsmerkmale (Balkon, Einbauküche, Aufzug, Stellplatz), Energieeffizienz-Klasse, Heizungsart, Zustand nach letzter Renovierung. Je präziser diese Daten, desto genauer wird die spätere Einordnung. Notieren Sie auch die letzte Kaltmiete des Vormieters — sie kann entscheidend sein für die §556e-Ausnahme.
Prüfen Sie welche Datenquelle für Ihren Standort gilt: Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) für 32 deutsche Großstädte — höchste Genauigkeit. Wohngeld-Mietstufe (I-VII) für 1.600+ Gemeinden — amtlicher Näherungswert. Regionaler Durchschnitt für kleinere Orte — konservative Schätzung. Welche Stufe für Ihre PLZ gilt, zeigt unser kostenloser Rechner.
Der Mietspiegel-Durchschnitt wird an Ihre konkrete Wohnung angepasst: Balkon/Terrasse +0,25 €/m², Einbauküche +0,30 €/m², Aufzug +0,10 €/m² bzw. −0,15 €/m² ab 3. OG ohne Aufzug, Stellplatz/Garage +0,10-0,20 €/m², möbliert +1,50 €/m². Bei Einfamilienhäusern werden Grundstück und Garten qualitativ bewertet — Mietspiegel greift hier meist nicht.
Prüfen Sie ob Ihre Gemeinde in einer Mieterschutzverordnung genannt ist. In Bayern sind das 285 Gemeinden (BayMSV 2026). Wenn ja: Obergrenze = Vergleichsmiete × 1,10 × m². Entscheiden Sie zwischen drei Strategien: konservativ (3-5 % unter Markt, schnelle Vermietung), marktgerecht (1-3 % unter Obergrenze, Standard), ambitioniert (an der Obergrenze, dokumentationsintensiv). Prüfen Sie Ausnahmen: §556e (Vormiete), §556f (Neubau/Modernisierung).
Erstellen Sie einen nachvollziehbaren Nachweis Ihrer Preisfindung. Bei Anwendung der §556e-Ausnahme: Vormiete im Mietvertrag offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB). Bei §556f: Modernisierungsbelege archivieren. Bei Mietspiegel-Einordnung: Herleitung dokumentieren. Unser Vermieter-Dossier ist genau dieses Dokument — ein PDF-Gutachten das Sie dem Mieter, Steuerberater oder im Streitfall einem Anwalt vorlegen können.
Vor der Miethöhe-Entscheidung sollten folgende Daten vorliegen. Je vollständiger, desto präziser die Einordnung.
Testen Sie den kostenlosen Rechner oben für eine Ersteinschätzung. Das vollständige Dossier begleitet Sie durch alle 5 Schritte: individuelle Vergleichsmiete-Berechnung, Mietpreisbremse-Prüfung, Marktvergleich mit echten Inseraten, drei Preisszenarien, fertige Exposé-Texte und eine Vermieter-Checkliste. Sofort per E-Mail.
Mit unserem Dossier: 30-60 Minuten. Sie geben die Eckdaten ein, wir erstellen die vollständige Analyse innerhalb einer Stunde und senden Ihnen den Link per E-Mail. Die eigentliche Entscheidung treffen Sie dann informiert — in der Regel innerhalb von 1-2 Tagen.
Absolut notwendig: Adresse, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr. Sehr hilfreich: Vormiete, Modernisierungsjahr, Ausstattungsdetails (Balkon, EBK, Aufzug, Stellplatz), Energieausweis. Das meiste steht in Ihrem alten Mietvertrag oder in der Eigentümer-Dokumentation.
"Ansetzen" meint die strategische Positionierung (konservativ/marktgerecht/ambitioniert). "Festlegen" ist der finale Entscheidungsakt — die konkrete Zahl im Mietvertrag. Unser Prozess deckt beides ab: erst Analyse, dann Entscheidung, dann Dokumentation.
In den meisten Fällen nicht. Ein fundiertes Dossier wie unseres deckt alle relevanten Paragraphen (§ 556d, § 556e, § 556f, § 558d BGB) ab. Einen Anwalt brauchen Sie nur bei (a) juristisch komplexen Sonderfällen, (b) wenn bereits eine Mieterrüge eingegangen ist, (c) bei Mieterhöhung im Bestandsmietverhältnis mit Widerspruch.
Vor Mietvertragsabschluss: jederzeit. Nach Abschluss: Die Miete ist für die Vertragslaufzeit fixiert. Mieterhöhungen sind nur nach § 558 BGB möglich (Kappungsgrenze 15-20 % in 3 Jahren). Deshalb ist die initiale Festlegung so wichtig — sie gilt für Jahre.
Daten eingeben · 29 € bezahlen · Dossier sofort per E-Mail erhalten. Fertig.
Jetzt Kaltmiete festlegen lassen — 29 €