Die korrekte Mietberechnung folgt einer klaren Methode: Basiswert aus dem Mietspiegel, Anpassungen durch Ausstattung, Abgleich mit der Mietpreisbremse. Wir zeigen Ihnen die exakte Berechnungsformel — und liefern für Ihre Wohnung das individuelle Ergebnis.
Die meisten kostenlosen Mietrechner nutzen Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Ausstattung, Lage oder Mietpreisbremse. Das Ergebnis ist oft weder marktgerecht noch rechtssicher.
Qualifizierte Mietspiegel haben dutzende Kategorien, Zu- und Abschläge. Ohne Erfahrung ist eine korrekte Einordnung schwer — und Fehler können teuer werden.
In hunderten deutschen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Wer sie nicht berücksichtigt, riskiert Rückforderungen durch den Mieter.
Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist der Ausgangspunkt jeder seriösen Mietberechnung. Für 32 deutsche Großstädte gibt es qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB — z.B. München 15,38 €/m², Berlin 7,29 €/m², Hamburg 11,20 €/m². Für kleinere Gemeinden nutzt man die Wohngeld-Mietstufe (Stufe I: 7,50 €/m² bis Stufe VII: 15 €/m²) als Näherungswert. Der Basiswert ist immer ein Durchschnitt — er wird durch Zu- und Abschläge an Ihre Wohnung angepasst.
Auf den Basiswert werden typische Mietspiegel-Anpassungen addiert: Balkon oder Terrasse +0,25 €/m², Einbauküche +0,30 €/m², Aufzug +0,10 €/m² (bei Wohnungen ab 3. OG Pflicht), Tiefgaragen-Stellplatz +0,15 €/m², Einzelgarage +0,20 €/m². Abschläge gibt es für ungünstige Lagen: kein Aufzug ab 3. OG: −0,15 €/m². Möblierte Vermietung rechtfertigt einen Zuschlag von 1,50 €/m² — wird aber von Gerichten oft gekappt.
In Mietpreisbremse-Gebieten (§ 556d BGB) darf die Kaltmiete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Formel: Obergrenze = Vergleichsmiete × 1,10 × Wohnfläche. Bei einer 80 m² Wohnung mit 12 €/m² Vergleichsmiete ist die Obergrenze also 1.056 € (12 × 1,10 × 80). Ausnahmen: Neubau nach 01.10.2014 (§ 556f BGB) und Vormiete-Regelung (§ 556e BGB) — dort darf bis zur bisherigen Miete gegangen werden.
Kaltmiete = (Basiswert €/m² + Zu-/Abschläge) × Wohnfläche. Bei Mietpreisbremse: × 1,10 als Obergrenze. Dieser Wert ist die maximal zulässige Miete — wir empfehlen einen Sicherheitspuffer von 1-3 % darunter. Bei Ausnahmen (Neubau, Modernisierung) gelten andere Regeln. Unser Vermieter-Dossier übernimmt die komplette Berechnung für Sie — mit allen aktuellen Mietspiegel-Werten, Zu-/Abschlägen und Rechtsprüfung.
Eine typische Altbauwohnung mit Balkon, Einbauküche und Aufzug im 3. OG. Baujahr 1960, gehobene Ausstattung nach Modernisierung 2018.
Der kostenlose Rechner oben wendet diese Methode für Ihre Wohnung automatisch an. Das vollständige Vermieter-Dossier geht weiter: individuelle Mietspiegel-Einordnung, Mietpreisbremse-Prüfung mit allen Paragraphen, Marktvergleich mit echten Inseraten, drei Preisszenarien und Exposé-Texte. Sofort per E-Mail.
In Deutschland meinen beide Begriffe dasselbe: die Miete ohne Nebenkosten. Die "Bruttomiete" oder "Warmmiete" enthält zusätzlich Heizung, Wasser und sonstige Betriebskosten. Die Mietpreisbremse bezieht sich ausschließlich auf die Kaltmiete.
Bei Neuvermietung immer. Bei Bestandsmietern nach § 558 BGB nur alle 15 Monate, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze (20 % in 3 Jahren, in Mietpreisbremse-Gebieten 15 %).
Nein. Für Einfamilienhäuser existiert in den meisten Gemeinden kein qualifizierter Mietspiegel. Die Berechnung erfolgt dort marktbasiert mit Vergleichshäusern. Wir bieten dafür ein eigenes Haus-Vermieter-Dossier für 49 € an.
Dann greift die Vormiete-Ausnahme nach § 556e BGB: Sie dürfen bis zur Höhe der zuletzt gezahlten Kaltmiete gehen, auch wenn das über der §556d-Obergrenze liegt. Die Vormiete muss im neuen Mietvertrag offengelegt werden.
Bei umfassender Modernisierung (Kosten ≥ 1/3 vergleichbarer Neubaukosten) fällt die erste Vermietung danach unter § 556f BGB — die Mietpreisbremse gilt nicht. Bei kleineren Modernisierungen gibt es Zuschläge auf den Mietspiegel-Basiswert (meist 0,10-0,50 €/m² je nach Maßnahme).
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