Miete richtig erhöhen — die rechtlichen Grenzen kennen und ausnutzen.
Eine Mieterhöhung kennt zwei grundlegend verschiedene Fälle: Erhöhung im laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB, begrenzt durch Kappungsgrenze) und Neuvermietung (§ 556d BGB, begrenzt durch Mietpreisbremse). Wir erklären beide Wege und zeigen Ihnen, wo Spielraum ist.
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Die häufigsten Fehler bei der Mietfestlegung
Mietpreisbremse begrenzt die Erhöhung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Der Marktpreis allein ist kein Maßstab.
Vormiete als Chance
War die Vormiete höher als die zulässige Grenze, dürfen Sie bis zur Höhe der Vormiete gehen (§ 556e BGB). Viele Vermieter kennen diese Ausnahme nicht — und verschenken Geld.
Rückforderungsrisiko
Setzt man die Miete zu hoch an, kann der neue Mieter die Differenz zurückfordern — rückwirkend ab Mietbeginn und mit Zinsen. Ein fundiertes Dossier schützt.
Die 4 rechtlichen Schranken einer Mieterhöhung
1. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) — die erste Hürde
In über 670 deutschen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Bayerische Mieterschutzverordnung (BayMSV 2026) läuft bis 31.12.2029. Ähnliche Verordnungen existieren in 13 Bundesländern. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, prüft unser Dossier automatisch.
2. Vormiete-Ausnahme (§ 556e BGB) — die Chance
Wenn die letzte Kaltmiete über der §556d-Obergrenze lag, dürfen Sie bis zu dieser Höhe gehen. Beispiel: Vergleichsmiete 800 €, Obergrenze 880 €, Vormiete war 920 € — dann dürfen Sie 920 € verlangen. Pflicht: Die Vormiete muss im Mietvertrag unaufgefordert offengelegt werden (§ 556g Abs. 1a BGB). Viele Vermieter übersehen diese Pflicht und verlieren später vor Gericht.
3. Neubau & Modernisierung (§ 556f BGB) — die Freibriefe
Zwei Ausnahmen heben die Mietpreisbremse auf: (a) Erstmals nach 01.10.2014 genutzte und vermietete Wohnungen (Neubau-Ausnahme). (b) Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, wenn die Kosten mindestens 1/3 vergleichbarer Neubaukosten erreichen. In beiden Fällen können Sie marktübliche Mieten verlangen ohne 10 %-Deckel. Die Dokumentation ist aber Pflicht.
4. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) — für Bestandsmieter
Bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt: max. 20 % Erhöhung innerhalb von 3 Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es sogar nur 15 %. Die neue Miete darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Wichtig: Diese Regel gilt nur für Bestandsmieter, nicht bei Neuvermietung. Unsere Analyse unterscheidet beide Fälle.
Fallbeispiel: Vormiete nutzen in München
Eine 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², in München-Haidhausen. Baujahr 1955, mit Balkon und Einbauküche. Bisheriger Mieter zahlte 1.350 € Kaltmiete. Der neue Mieter zieht ein — wie viel dürfen Sie verlangen?
So hilft Ihnen das Dossier
Nutzen Sie den kostenlosen Rechner oben für eine erste Einschätzung. Das vollständige Dossier prüft alle Ausnahmetatbestände (Neubau, Modernisierung, Vormiete nach § 556e BGB) und liefert drei konkrete Preisszenarien mit rechtlicher Begründung. Sofort-Zustellung per E-Mail.
Vollständiges Dossier anfordern — 29 €Häufige Fragen zu “Miete richtig erhöhen”
Kann der Mieter einer Mieterhöhung widersprechen?
Bei Neuvermietung: Ja — innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn kann er die Einhaltung der Mietpreisbremse rügen und Rückforderungen stellen. Bei Bestandsmietern: Ja, gegen eine §558-Erhöhung kann er zustimmen oder die Erhöhung gerichtlich prüfen lassen. Ein rechtssicheres Dossier ist Ihre beste Verteidigung.
Muss ich die Vormiete im Mietvertrag angeben?
Nur wenn Sie sich auf die Vormiete-Ausnahme (§ 556e BGB) stützen. Dann besteht nach § 556g Abs. 1a BGB eine aktive Auskunftspflicht: die Vormiete muss unaufgefordert im Vertrag oder in einer separaten Erklärung genannt werden — sonst greift die Ausnahme nicht.
Was gilt als "umfassende Modernisierung" nach § 556f BGB?
Die Modernisierungskosten müssen mindestens 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen. Bei einer 80 m² Wohnung wären das etwa 80.000-100.000 €. Maßnahmen: neue Bäder, Küche, Dämmung, Fenster, Heizung. Kosmetische Renovierung reicht nicht. Belege aufbewahren!
Wann gilt welche Kappungsgrenze: 15 % oder 20 %?
Die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — in Bayern etwa in 208 Gemeinden (laut MiSchuV 2026). In allen anderen Gebieten gelten 20 %. In beiden Fällen ist der Zeitraum 3 Jahre ab der letzten Erhöhung.
Kann der Mieter wegen Mieterhöhung kündigen?
Bei § 558-Erhöhungen (Bestandsmietverhältnis) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: 2 Monate zum Ende des übernächsten Monats. Bei Neuvermietung gibt es dieses Recht nicht — der Mieter stimmt mit dem Vertrag zu.
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